不動産屋から 「容積率オーバーのマンションです。」 と聞いただけだと 「？？？」 ということが多いと思いますので、ここで説明したいと思います。

まず、建ぺい率と容積率について説明します。
●建ぺい率とは、 敷地の大きさに対してどれくらい建築面積（投影面積（概ね１階の床面積））まで建てれるのか定めた法律。

※投影面積とは上空から見たとき、建物の外周をなぞった面積のこと。
変な形の建物でない限り１階の床面積になることが多いです。
例）１００㎡の敷地に対して建ぺい率６０％であれば１階の床面積は最大６０㎡まで建築できます。

●容積率とは、 敷地の大きさに対してどれくらいの規模の建物が建てれるかを定めた法律。
例）１００㎡の敷地に対して容積率２００％であれば、建物の延床面積は最大２００㎡まで建てれます。

今回は、容積率オーバーのマンションについての説明になるので、容積率の内容が重要になります。

ここからが本題です。 容積率オーバーのマンションは、建築当時どのようにして建てたのか・・・
全ての事案に共通するわけではないですが、 一番多いパターンは、 ※容積率２００％の場合で説明します。
分譲業者が用地仕入れで購入した【所有権敷地A】と

＋ これと隣接する土地、【借地敷地B】を地主さんへ借地料を支払って借りる。

＝ 【所有権敷地A】と【借地敷地B】を合わせた土地面積で容積率を計算してマンションを建てる。

自分の土地【所有権敷地A】だけだと、延べ床面積４００㎡までのマンションしか建てれないのに、
借地として【借地敷地B】を借りることで延べ床面積８００㎡までのマンションが建てれる。

～　なぜ、そんなことをするのか・・・　～

土地仕入れするには莫大な費用がかかるけど、 借地料を払うだけで済むなら費用を抑えて大きな建物が建てれる。
大きな建物が建てれる＝分譲できる部屋数がより多く確保できる ＝費用を抑えつつ、分譲会社の利益が上がる。 ということです。

殆どの場合、【所有権敷地A】部分にマンションが建っていて、 【借地敷地B】部分は敷地内駐車場になっています。
新築分譲時には時代背景もありますが、恐らくそんなに細かいことまで説明はしていなさそうで・・・
購入者でそのことを知っている人はいるのか、いないのか・・・

販売終了して、分譲業者から手が離れるれと、 【借地敷地B】の地主さんと借地期間延長の交渉も行われず、
借地部分【借地敷地B】は、いつの間にか借地期間が終了し、単なる月極駐車場へ。

そうなると、 自分たちの持っている土地【所有権敷地A】だけしかないのに、
延べ床面積４００㎡までの建物しか建てれないのに、
実際建っているのは、延べ床面積８００㎡の建物・・・ 容積率２００％のエリアに、
容積率４００％のマンションが・・・ そんなからくりで、 容積率オーバーの物件が来上がってしまうのです。

現状、住むことに対して何か問題が生じることはありません。
だからといって建物構造が悪いとかそいう問題でもありません。
正当に建築確認を取得して建っています。

ただ、将来、建物を再建築する際に、【借地敷地B】を 再度、地主さんから借りれないと、 現状と同規模の建物は建てれなくなります。
そのようなリスクある物件に、金融機関は担保評価をみてくれません。 なので、 住宅ローンが利用できないという事態が発生します。

当然、不動産価値としての評価も下がる為、 実勢価格も、周辺相場より安いです。
駅近で、好立地で建っていることが多く、価格と照らし合わせても 実は、 人気は高いです。

ただ、現金購入というハードルがやや高く、 購入者が限られてしまいます。

最近では、マンションの管理組合が【借地敷地B】部分を地主さんから購入して、 この問題をクリアしている物件もあります。
そこまでしている物件には、容積率オーバーの問題がクリアされて 当然、金融機関も担保評価をみてくれるようになり、 住宅ローンを利用することができます。

【訂正】 このブログを書いた後に、住宅ローンの利用ができることがわかりました。
容積率オーバーの物件を住宅ローンを利用して購入されたい場合は、当社までお問い合わせください。

このパターンでの容積率オーバーが一番多いので、容積率オーバーのマンションを購入検討されている方は、 知っておいて欲しい内容です。
読んでも中根の文章能力が低くて理解できなかったぞっ！！ という方は・・・ 直接連絡下さい。笑
打ち終わって読み返してみると、 エクセルの図形で作った割りには、 補足図のクオリティが高い！！ と自画自賛です。

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